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[유애란의 에스크로 상담] 에스크로 클로징 대금

연말이다. 올 해가 가기 전에 진행중이던 에스크로를 종결하고자 하는 분들이 서둘러 클로징을 준비한다. 바이어는 에스크로에 최종잔금과 클로징 비용을 디파짓해야 한다. 이 때는 바로 현금화할 수 있는 캐시어스 체크나 송금의 형태여야 한다. 에스크로가 클로징되면 셀러는 에스크로에서 일반 체크로 판매대금을 받게 된다. 대개 명의이전증서(Grant Deed)가 카운티에 등기된 후 에스크로에 있는 돈을 정산하므로 클로징하는 날 오후 늦게 혹은 그 다음날 체크가 나간다. 급하게 돈을 써야 하는 셀러들로부터 가끔 송금을 해달라는 요청을 받게 되는데 이 때는 무척 난감하다. 가능한 안전하고 보수적으로 고객의 돈을 관리해야 하는 에스크로 입장에서 송금으로 돈을 내보낸다는 것은 위험성이 있기 때문이다. 잔금을 송금으로 받는 이유는 잔금이 들어온 후 최대한 빨리 보통 그 다음날 에스크로를 클로징해야 하므로 현금과 동일한 송금을 고집하는 것이다. 잔금을 받았다고 명의를 변경했는데 그 잔금이 바운스가 난다면 어떻게 되겠는가? 매매대금을 송금하는 것을 꺼리는 이유는 만약에 고객이 준 정보가 틀렸거나 에스크로에서 실수하여 다른 사람의 계좌로 돈이 들어간다면 바로잡기가 힘들기 때문이다. 지난 주에 클로징한 에스크로 중 셀러가 살던 집을 팔고 다른 집으로 바로 이사가는 경우가 있었다. 셀러는 사는 쪽 에스크로의 클로징을 맞추기 위해 판매대금을 그 쪽 에스크로회사로 바로 송금해달라고 요청했다. 특수한 상황이므로 셀러의 요청에 따라 클로징 다음날 상대쪽 에스크로에 송금을 보냈다. 그날 오후 늦게 셀러는 갑자기 송금을 캔슬하고 싶다고 했다. 이미 돈이 나갔고 그 쪽 에스크로에서 입금처리한 뒤라 캔슬할 수가 없었다. 역시나 송금은 안돼라는 생각을 한 번 더 하게됐다. ▶문의: (213)365-8081

2010-12-29

[유애란의 에스크로 상담] 에스크로 시작

에스크로과정에 익숙치않은 고객들에게 하는 말이 있다. 매매계약은 이뤄진 건 지 에스크로 중에 있는 건 지 헷갈려하시는 분들에게 이렇게 말씀드린다. 계약서에 양쪽이 다 서명하고 바이어의 계약금이 에스크로에 디파짓되어야 정식으로 에스크로업무가 시작됩니다라고. 하지만 최근 몇 년 사이 숏세일이 많아지면서 이같은 관행에 약간의 변화가 생겼다. 요새는 숏세일 에스크로의 경우 바이어 디파짓이 안 들어온 경우에도 에스크로 업무가 진행되기도 한다. 혹은 디파짓이 들어와있지만 에스크로 업무가 미뤄지기도 한다. 숏세일 주택을 구입하게 되면 먼저 셀러의 은행으로부터 숏세일 승인을 받는 단계를 거쳐야만 한다. 숏세일 승인과 해당주택을 구입하는 에스크로 과정이 같이 시작되기도 하고 숏세일 승인을 확실하 받고 에스크로 과정을 시작하기도 한다. 숏세일을 협상하고 주택매매를 성사시켜야 하는 에이전트의 운영의 묘 차이이다. 셀러의 은행은 대략 한달에서 45일의 승인기간을 준다. 즉 숏세일 승인을 받은 후 이 기간안에 에스크로를 종결하고 은행에 약속한 금액을 보내야 한다. 바이어 입장에서는 아직 은행 승인이 난 것도 아닌데 에스크로에 디파짓을 넣어두자니 맘이 불편한 것은 사실이다. 잘못되어 승인을 못 받을 경우 괜히 돈만 날리는 게 아닌가 싶다. 하지만 셀러입장에서는 디파짓이 없으면 바이어가 계약을 가볍게 생각하고 구속력을 느끼지 않을 것이라는 우려를 하게된다. 숏세일매매의 경우 숏세일 어덴덤이라는 양식이 매매계약서에 첨부된다. 바이어는 이 양식에 바이어 디파짓은 숏세일 승인확인서를 받은 후 하겠다고 선택할 수 있다. 물론 셀러도 이에 동의해야 디파짓을 미루게 된다. 그리고 숏세일 승인이 나왔다거나 거의 나올 것으로 확실시 될 때 에스크로 업무에 박차를 가하고 경비를 지출한다. ▶문의: (213)365-8081

2010-12-22

[유애란의 에스크로 상담] 주택보험

에스크로의 마지막 과정 중 하나가 바이어의 화재보험 회사에 연락하여 제 때 보험을 들게 하는 일이다. 콘도구입시 공동구역이 아닌 개인재산 즉 집안의 것들을 보호하는 HO-6 보험부터 상가건물 보험 등에 적용되는 보험료는 400달러부터 수천달러에 이르기까지 다양하다. 자동차보험도 안전운전자에 적용되는 할인이 있듯이 집보험도 노력하면 조금 더 싸게 들 수 있다고 한다. 건축자재가 무엇인지 소방서 가까운 곳에 있는 지 등 보험료 산정시 고려하는 요소가 생각보다 다양하다. 물론 기본적으로 여러 보험사에 연락하여 견적을 받아보고 비교하는 것이 필요하다. 간단하게는 사고발생시 본인이 부담하는 디덕터블을 올리면 보험료는 낮아진다. 일반적으로 500달러나 1000달러 디덕터블을 선택하는데 이 경우 보험료는 각각 12% 24%가 싸진다고 한다. 새집일 경우 전기배선이나 히팅 및 기본구조가 오래된 집에 비해 좋은 상태에 있으므로 보험료 할인의 요인이 된다. 캘리포니아는 지진위험에 노출되어 있어 산비탈 같은데 집이 위치해 있으면 보험료가 올라가기도 한다. 집에 시큐리티 시스템이나 알람 스모그 디텍터 등의 안전장치가 설치되어 있으면 추가 할인을 받을 수 있다. 매년 집에서 발생하는 화재 중 2만3000건 이상이 담배때문이라고 한다. 따라서 식구들 모두 비흡연자일 경우 어떤 보험사는 보험료를 할인해 준다. 시니어 할인도 있다. 나이든 분들은 은퇴하고 집에 머무는 시간이 많아 불이 나면 집에 사람이 없는 경우보다 대응하는 속도가 빠르고 집을 잘 관리하기 때문이다. 같은 보험사를 3년 6년 이상 이용할 경우도 5~10% 할인을 받는다고 한다. 또한 자동이체를 이용하면 매달 고지서를 받아서 낼 때 부담하는 비용(대략 5달러)을 내지않아도 된다. ▶문의: (213)365-8081

2010-12-15

[유애란의 에스크로 상담] 아파트 에스크로

투자용 부동산을 구입하려는 사람들이 꽤 있다. 한인타운 근처는 대략 100만달러 미만의 아파트나 단독상가 건물이 인기다. 정상매물부터 은행매물까지 다양하다. 이미 가격이 떨어지고 은행매물이 나오기 시작하던 2008년경에 사서 지금 파는 분들도 있고 여러사람이 돈을 모아 50만달러 미만의 렌털인컴 부동산을 구입하기도 한다. 투자용 부동산 에스크로를 진행하다보면 가장 큰 문제가 테넌트 때문에 발생한다. 예를 들어 실제 리스계약서에는 테넌트가 재산세와 건물유지보수에 드는 비용은 부담한다고 되어있는데 수 년동안 이 비용을 내지않고 있었다. 셀러는 팔고 나가는 입장이니 더 이상 부딪히는 것을 원하지 않고 바이어는 본인의 예상수입에 차이가 생기니 반드시 해결하고자 한다. 한편 테넌트는 지금까지 안냈던 비용을 추가로 내지 않기 위해 최대한 버티게 된다. 리스계약서와 렌트롤 등 모든 서류를 바이어에게 건네주었지만 결국 셀러는 테넌트가 직접 월렌트비와 보증금 등에 대해 확인하고 서명한 에스토펠(Estoppel Certificate)은 받아줄 수가 없게 된다. 셀러는 테넌트가 렌트비만 내고 있다고 서류를 작성하지만 테넌트는 매달 내는 돈에 렌트비와 재산세가 다 포함되어 있다고 고치고 서명할 것이기 때문이다. 리스계약서에 따르면 테넌트가 재산세를 부담해야 하는 것이 명백하여 법적으로 해결하면 되겠지만 문제덩어리를 안고 사는 셈이다. 수년간 관행적으로 현 소유주가 재산세를 따로 받지않았던 것도 불리한 요인이다. 다른 예는 렌트비를 올리고 싶어하는 바이어와 오랫동안 싸게 거주해 온 테넌트의 마찰이다. 렌트를 올릴 것이라고 예상한 바이어는 에스크로 과정에 비협조적이다. 인스펙션 등 집을 보여주는 일도 방해 하고 어떤 경우에는 시에 연락하여 예상에 없던 인스펙션을 받게 하여 에스크로를 지연시키기도 한다. ▶문의: (213) 365-8081

2010-12-08

[유애란의 에스크로 상담] HAFA 숏세일

요즘 진행하고 있는 숏세일 에스크로 중 더러 HAFA 숏세일이 있다. 정부에서 차압을 막고 주택을 정리할 수 있도록 보조하는 프로그램으로 올 4월부터 2012년까지 한시적으로 시행된다. HAFA 숏세일을 하게 되면 두 단계의 승인이 필요하다. 먼저 HAFA 프로그램의 적격성 심사를 받아야 하고, 그 후 은행의 숏세일 승인을 받아야 한다. 따라서 일반 숏세일보다 절차가 더 까다롭고 오래 걸릴 수도 있다. 그만큼 복잡한 대신 일반 숏세일에 비해 여러 장점이 있다. 숏세일을 선택한 주택소유주가 가장 걱정하는 것이 바로 2차 빚이다. 주택구입에 사용한 1차 융자는 숏세일 후 모두 정리되지만 주택구입이 아닌 다른 용도, 예를 들어 홈에쿼티 등의 2차 융자는 숏세일 후에도 계속 따라다니는 경우가 있다. 숏세일을 통해 갚은 액수를 제외한 잔액이 콜렉션 에이전시에 넘어가고 법원판결을 받게된다. 하지만 HAFA 숏세일 승인을 받으면 이러한 문제가 없다. 2차 채무액도 숏세일 후 전액 면제받게 된다. 물론 이를 위해서는 2차 은행이 HAFA에서 정해놓은 보상액, 즉 채무잔액의 6% 혹은 최고 6000달러를 받아들여야 한다. 또한 일반 숏세일 시 은행에서 주택소유주에게 추가비용을 요구하는 경우가 있다. 집을 판 잔금은 물론 은행이 가져가고, 소유주에게 현금으로 1500달러 이상을 더 달라고 한다. HAFA 숏세일에서는 이런 요구를 할 수 없다. 다른 장점으로는 HAFA 숏세일 기간 중 은행은 주택을 차압할 수 없고, 소유주는 숏세일 후 이사비용으로 3000달러를 받을 수 있다. 그러면, HAFA 숏세일 프로그램 혜택은 어떻게 받을 수 있을까? 모기지은행이 이 프로그램에 참여한 상태여야 한다. 본인 거주용 주택이어야 하고, 1차 융자금액이 72만9750달러를 넘으면 안되고, 모기지를 최소 60일 이상 연체한 상태여야 하고, 2009년 1월 1일 이전에 융자를 받았어야 하고, 융자조정프로그램인 HAMP(Home Affordable Modification Program)에 신청했다가 거절당한 케이스이어야 하며, VA, FHA론등 정부론은 해당이 안된다. 모든 자격조건이 다 맞으면 HAFA에서 숏세일 가격을 승인해 주고, 해당주택을 팔 수 있는 시간을 준다. 이렇게 사전승인을 받으면 HAFA에서 주택소유주에게 일종의 승인서인 숏세일 계약서를 보내준다. 이후 은행의 최종승인을 받아야 한다. HAFA 숏세일시 셀러, 바이어는 친인척 혹은 서로 아는 관계여서는 안되며, 바이어는 집을 산 후 90일 이내 팔 수 없다. ▶문의: (213)365-8081

2010-12-01

[유애란의 에스크로 상담] 주택 판매 전략

어느덧 찬바람이 분다. 가뜩이나 움츠린 부동산시장에 겨울은 더 힘들다. 날씨 뿐 아니라 연휴와 연말을 준비하느라 부동산거래는 잠시 접어두게 된다. 에스크로도 11월부터 2월까지는 일종의 비수기이다. 집을 팔려고 내놓은 지 한 달 이상이 된 셀러들은 마음이 복잡하다. 겨울이 되면 집보러 다니는 사람도 줄텐데 다른 방법을 모색해야하지않나 고민된다. 일단은 리스팅을 내리고 봄에 다시 내놓아야 하는 지 가격을 좀 낮춰볼까 그냥 렌트를 줄까 여러가지 생각이 많다. 이 시기에 팔기로 마음을 먹었다면 일단은 바이어를 끄는 것이 중요하다고 한다. 추운 날씨에 바쁜 연말 스케줄을 조정하여 집을 보러오는 사람은 다른 어느 때보다 '진지한 바이어'라 할 수 있다. 그만큼 거래가 성공할 확률이 높다. 몇몇 부동산 에이전트들은 바이어를 끌 수 있는 전략을 다음과 같이 말한다. 집을 한명에게라도 더 보여주는 것이 중요하므로 거기에 맞게 대응해야 한다. 물론 가장 쉬운 것은 가격이다. 에이전트는 가격을 낮추라고 권하기 어렵고 막상 이런 제안을 받은 셀러는 감정이 상할 수도 있다. 하지만 시세보다 약간 낮은 가격에 리스팅을 하면 더 많은 사람들이 보러오게 된다. 물론 오픈하우스 횟수도 늘려야 한다. 이 때 바이어의 눈을 확 사로잡아야 한다. 부동산시세가 좋았던 시절처럼 대규모 업그레이드를 통해 경쟁력을 확보하는 것이 아니라 가격대비 약간 좋아보이면 된다. 셀러입장에서 가장 좋은 것은 가격을 좀 낮추고 인테리어를 약간 변경했더니 복수오퍼가 들어오게 되어 낮춘만큼 다시 올려서 최종적으로 팔게 되는 것이다. 사람들은 집을 보러다닐 때 향후에 내가 이 집에 살게 됐을 때를 상상한다. 이제 초등학교에 들어가는 딸 방을 따로 꾸미고 막 걷기 시작하는 막내가 뛰어다닐 뜰도 약간 만들고 등. 한 전문가는 이러한 상상의 공간을 남겨두는 것이 인테리어의 한 방법이라고 한다. 너무 복잡하고 꽉 들어찬 장식으로 바이어가 본인만의 인테리어를 그려볼 여지가 없으면 감점이라고 한다. 집을 팔아 금적적으로 조금 여유가 생기고 드림홈을 구입해 정신적으로 풍요로워지고 에스크로 오피서의 책상에 클로징할 파일이 쌓여가는 그런 훈훈한(?) 연말이 되었으면 좋겠다. ▶문의: (213)365-8081

2010-11-24

[유애란의 에스크로 상담] 재산세 납부

매년 10월말에서 11월에는 카운티에서 부과하는 재산세 문제로 많은 손님들이 전화를 주신다. 세금고지서를 팩스 보내 봐달라고 하시는 분, 뭔가 이상하다고 카운티에 전화해달라고 하시는 분 등. 재산세 고지서는 매년 10월에 받게 되는데 그 해 7월부터 다음 해 6월까지의 기간을 두 번에 걸쳐 내게 된다. 최근에 가장 문의가 많았던 것은 재산세가 셀러 이름으로 나왔는데 어떻하느냐, 집을 팔았는데도 아직도 재산세가 내 이름으로 나왔는데 어떻하느냐였다. 재산세는 그 해 1월 1일자 소유주 이름으로 발부된다. 따라서 재산세 고지서를 받기 전에 집을 팔거나 사게 되도 재산세 고지서에는 여전히 셀러 이름이 찍히게 된다. 보통 에스크로에서는 부과된 재산세 금액이 확인 가능한 10월을 기준으로 재산세 처리가 달라진다. 만일 에스크로가 9월에 종결되었다면 기존에 부과된 재산세를 기준으로 셀러에게 데빗, 바이어에게 크레딧을 주어 조정하고, 10월이 되어 재산세가 나오면 그 때 바이어가 직접 재산세를 카운티에 보내야 한다. 만일 셀러 이름으로 나온 고지서가 영 마음에 걸리면 카운티에 연락하여 바뀐 소유주 이름으로 듀플리케이트 고지서를 달라고 하면 된다. 다음은 은행융자시 재산세에 관한 에스크로 어카운트를 설정한 경우이다. 매달 융자 페이먼트를 할 때 재산세 일부를 은행에 같이 보내는 프로그램이다. 1년 재산세를 12로 나누어 매달 일정 금액을 은행에 별도 예치하고, 은행에서 재산세 납부기한이 되면 주택소유주를 대신해 재산세를 카운티에 보낸다. 따라서 주택소유주는 재산세에 대한 걱정에서 벗어나 있는데 갑자기 카운티에서 재산세고지서를 받게 되어 어리둥절하다. 이 때는 은행에 연락하여 고지서를 받은 사실과 고지서 내역을 알려주는 것이 좋다. 은행에서 책임지고 재산세를 보내겠지만 아주 드물게 빠뜨리는 경우가 있다. 또한 에스크로 어카운트 설정 당시 재산세 기준금액과 실제로 받은 고지서의 금액이 차이가 많이 나는 경우가 있는데, 이 때 고지서를 은행에 보내주면 매달 예치하는 재산세 금액을 조정해 주기도 한다. 다른 경우는 재산세가 생각보다 너무 많다거나 적거나 하는 경우다. 어쩔 때는 구입가격 대비 적게 나오고 바로 보충세(supplemental tax) 고지세를 받게 되고, REO매물을 시가보다 싸게 샀는데 이전 가격으로 고지서를 받게 되기도 한다. 이는 보충세를 통해 조정되며 자동조정이 되지 않을 경우 카운티 재산세평가국에 이의신청을 해야 한다. ▶문의: (213)365-8081

2010-11-17

[유애란의 에스크로 상담] 미국인들의 인식

대부분의 미국인들은 주택시장이 이제 바닥을 쳤고 구입하기에 좋은 시기라고 믿고 있다. 더군다나 렌트비가 집가격 보다 더 빨리 올라갈 것이라고 생각한다. 최근 패니매의 조사에 의하면 조사대상의 70%가 지금이 주택구입의 적기라고 응답했고 78%가 내년에 주택가격은 현 수준이거나 약간 상승할 것이라고 응답했다. 주택가격은 평균적으로 0.9% 오를 것이라고 예상한 반면 렌트비는 평균 3.6% 오를 것으로 보고 있다. 아직도 시장에 재고물량이 많고 변동금리 융자를 통해 지금까지 페이먼트를 적게 하던 소유주들이 내년부터는 금리가 재조정되어 페이먼트 부담이 늘어남에 따라 차압물량이 늘어날 가능성이 있다는 것이다. 또한 융자받기가 점점 어려워지고 실업률이 높은 것도 부정적 요인이다. 이렇게 부동산 시장 급락을 경험한 미국인들은 이제 부동산 투자에 대해 현실적으로 접근하기 시작했다. 한창 부동산이 좋았던 2003년 조사에서 미국인들의 83%가 부동산 투자가 안전하다고 응답했는데 최근의 조사에서는 67%만이 안전하다고 응답했다. 은행예금 주식 등의 다른 투자대상에 비해 안전도에 대한 인식에서 가장 많이 후퇴했다. 이러한 인식의 변화 또한 부동산시장의 회복을 늦출 수 있지만 일각에서는 오히려 시장이 건전해질 수 있는 계기라고 본다. 몇가지 재미있는 다른 조사 결과들은 다음과 같다. 아직도 월 페이먼트를 잘 하고 있는 주택소유주들은 이미 채무불이행이거나 렌트를 살고 있는 사람들에 비해 부동산 투자가 안전하다고 생각하고 있다. 조사대상의 70% 이상이 다음 세대는 집을 구입하기가 더 어려워질 것으로 보고 있다. 한편 33%는 이사나가게 되면 다음 번에는 렌트를 할 것이라고 응답했다. 현재 렌트를 살고 있는 사람들 중 60%는 이사하게 되면 다시 렌트를 구할 것이라고 했는데 69%는 또 렌트하는 것 보다는 집을 사는 것이 더 낳을 것으로 생각한다고 응답했다. 희망적인 것은 현재 모기지를 잘 내고 있고 남은 융자액이 주택시세보다 낮은 소유주들의 83%가 모기지를 내고 있는 일명 '깡통주택' 소유주들의 77%가 부동산시장을 긍정적으로 보고 향후에도 주택구입의 의사를 갖고 있다는 것이다. ▶문의: (213)365-8081

2010-11-10

[유애란의 에스크로 상담] 주택 구입과 개인 정보

모든 일을 처리하는데 타이밍만큼 중요한 것이 없다. 에스크로를 진행하다 보면 타이밍의 중요성을 절실하게 느낀다. 특히나 숏세일 딜을 하다보면 승인된 시간 속에서 일을 성공적으로 처리해야 하므로 신경이 배로 쓰인다. 시간적으로 제 때 처리해야 할 중요한 사안인데도 오랫동안 부동산 일을 한 에이전트들도 간과하는 것이 하나 있다. 바로 셀러 바이어의 개인정보를 받는 일이다. 에스크로를 오픈하면 셀러와 바이어는 생년월일 소셜번호 운전면허증번호 지난 10년간 살았던 곳 직장 배우자정보 등을 에스크로에 제출하여야 한다. 신상명세서 양식에 서명만 받아오는 경우도 있고 배우자가 있는 데도 바이어 본인 정보만 받아 오는 경우도 있다. 이 양식은 정확히 기입돼야 한다. 캘리포니아 주는 부부공유재산제이므로 혼자 이름으로 부동산을 구입하더라도 배우자 정보까지 필요하다. 특히나 올해부터는 에스크로 오픈 후 일주일 이내 이 정보를 제출하도록 더 강화되었다. 이 정보는 에스크로 회사에서 필요하다기 보다는 타이틀 회사에서 필요하다. 타이틀 회사는 이 정보를 바탕으로 부동산과 주인에 대한 더 정확한 조사를 할 수 있다. 또 다른 예는 촌각을 다투는 숏세일 에스크로이다. 숏세일 승인이 나면 일을 진행할려고 셀러 바이어가 서명한 에스크로 서류를 에이전트가 그냥 가지고 있었다. 숏세일 승인이 나고 바이어 융자가 어느 정도 진행될 쯤 에스크로 서류를 돌려주었다. 신상명세서를 타이틀 회사에 보냈다. 타이틀 회사는 며칠 후 예비조사보고서를 수정하여 에스크로에 보내왔다. 셀러가 숏세일 에스크를 열어 놓은 후 챕터 13을 신청한 것이 추가로 조사됐다. 파산신청을 기각하거나 법원에서 에스크로 중인 집만 셀러가 따로 팔 수 있도록 승인을 받아야 하는 상황이 된 것이다. 숏세일을 언제까지 끝내라고 승인받은 날짜는 얼마 안 남았는데 예상치못한 문제가 생긴 것이다. 다행히 파산신청을 기각하여 아슬아슬하게 시간을 맞추어 클로징하였다. 하지만 그 며칠동안 마음고생은 심했다. ▶문의: (213)365-8081

2010-11-03

[유애란의 에스크로 상담] HOA와 차압

콘도나 타운하우스 등 공동단지내 주택을 사게 되면 아무래도 관리비가 신경쓰인다. 물론 싱글하우스를 구입하게 되면 잔디 관리며 물세 쓰레기비용 등을 별도로 지불해야 하긴 하지만 이 비용은 집주인이 어느 정도 통제가능하다. 정 여유돈이 없으면 어쩔 수 없이 잔디에 물 주는 횟수를 줄이는 등 융통성을 발휘할 수 있다. 하지만 콘도관리비인 HOA비용은 그렇지 않다. 경제적으로 너무 힘들다고 한 달에 300달러 정도 하는 HOA 비용을 안내기 시작하면 문제가 커진다. HOA비용을 안내게 되면 HOA규정에 따라 변호사가 작성한 경고문을 받게 되고 집에 담보가 설정되며 최악의 경우 HOA가 집을 차압할 수 있다. 최근에 숏세일로 집을 내놓은 한 분은 HOA 때문에 숏세일을 포기해야 했다. 이미 HOA로부터 차압통지를 받은 상태였다. 숏세일을 진행중이니 에스크로가 종결되면 지금 밀려있는 돈의 대략 70% 정도는 갚겠다고 HOA 차압을 진행하고 있는 변호사 사무실에 얘기했다. 하지만 HOA는 단호했다. 밀려있는 월관리비 변호사 비용 이자 등을 한 푼도 깎지말고 전액 지불하라고 했다. 전액을 지불하지 않으면 예정대로 차압을 진행하겠다고 한다. 현재 HOA 담보권 보다 우선순위에 있는 은행융자 잔액이 시세보다 훨씬 많아 차압을 해도 HOA에 이득이 된다고 해도 HOA는 흔들림이 없다. 오히려 이미 다른 유닛도 이렇게 차압을 했다고 덧붙인다. 숏세일을 해서 은행빚을 정리하고 어느 정도 크레딧을 보호하려던 계획이 수포로 돌아갔다. 수십만달러를 빌려준 은행으로부터 숏세일 승인을 받더라도 밀린 HOA가 해결이 안 돼 에스크로 클로징이 지연되기도 한다. 셀러는 HOA에 밀린 돈까지 넣어서 은행 승인을 받으려고 했지만 은행 측에서는 이미 너무 손해를 많이 봤기 때문에 밀린 HOA 비용까지 집을 팔아서 내는 것을 원치 않는다. 셀러는 따로 HOA 비용을 낼 여력이 없다. 결국 누군가는 내야 한다. 거래당사자간 얘기가 잘 되어 해결책을 찾아내면 숏세일 에스크로가 클로징되는 것이고 아니면 힘들게 받아놓은 은행의 승인이 무의미해진다. 많은 사람들이 HOA 비용을 제 때 내지 못해서 HOA 운영 및 공동구역 관리 등이 원할하지 않아 요새는 HOA도 단호하게 나간다고 한다. 한편 캘리포니아주는 HOA에게 차압을 당한 경우 90일 이내 밀린 돈을 갚으면 되찾을 수 있다. ▶문의: (213)255-8431

2010-10-27

[유애란의 에스크로 상담] 차압과 숏세일

지난 주 부동산시장에 나름 중요한 뉴스가 있었다. 은행들의 차압절차에 대한 검찰 수사가 시작됐고 실제로 뱅크오브아메리카 체이스은행 GMAC 등의 주요은행은 일시적으로 차압을 중단했다. 자발적으로 차압을 유보하고 차압절차에 서류미비 등의 문제가 없었는 지 공정하게 진행되었는 지를 조사한다고 한다. 차압주택이 쏟아지고 가격이 많이 내려간 이 때 집을 사려고 했던 사람들에게는 혼란스러운 소식이다. 지난 9월 한 달에만 전국적으로 처음으로 10만 채가 넘는 집이 차압되고 모기지금리는 또 사상최저를 기록하는 등 바이어에게 이로운 시장이 지속되는 듯 했으나 주요은행의 차압중단 발표로 잠재적 바이어들은 약간 주저하게 된다. 정상매물은 거의 없고 거의 숏세일이거나 차압매물인데 숏세일은 에스크로 클로징까지가 너무 오래 걸려 차압매물에 관심을 가졌던 바이어는 좀 더 기다렸다 사야 되는 지 의문이다. 실제로 매물도 많이 줄어든 느낌이다. 전문가들은 말한다. 본인이 필요하고 감당할 수 있으면 사라고. 경험이 풍부한(?) 사람들은 이렇게 얘기한다. 시장이 어찌되었든 나한테 맞는 집이 있으니 운대가 맞으면 사게 된다고. 한편 주택소유주에게 은행들의 차압유보는 긍정적인 소식이다. 당장 차압날짜가 잡혀 있고 숏세일 승인은 아직 받지 못한 상황에 처한 셀러는 한가닥 희망을 가져볼 만하다. 진행하고 있는 에스크로 중에 이런 기대를 갖게 하는 일이 발생했다. 차압날짜가 내일로 잡혔는데 펀딩이 오늘 이뤄져 에스크로는 내일 클로징할 예정이었다. 숏세일 승인을 해준 셀러의 은행측에 하루만 연장을 해달라고 해도 은행측은 상당히 강경했다. 내일 차압절차가 시작되기 전까지 승인된 금액만큼 융자액을 상환하라고 한다. 숏세일을 진행하는 팀과 차압을 진행하는 팀이 다르기 때문에 숏세일 승인에 따라 에스크로를 클로징해도 엉뚱하게 차압이 되는 경우가 있다. 이런 사례가 있었기 때문에 요즘은 타이틀회사도 차압연기없이 숏세일을 클로징하기를 꺼려한다. ▶문의: (213)365-8081

2010-10-20

[유애란의 에스크로 상담] 에스크로 클로징

에스크로 클로징을 앞두고 있는 바이어는 무척 신경쓰인다. 특히나 첫 집 장만인 경우는 더더욱 그렇다. 클로징을 앞 둔 일주일 동안 무슨 일이 있는 지를 알아보도록 하자. 클로징단계는 융자서류가 나온 이후라고 할 수 있다. 에스크로회사는 은행으로부터 융자서류('론닥')를 이메일을 통해서 받게 되고 에스크로 오피서는 론닥을 포함하여 각종 관련서류를 최종적으로 점검하고 사인받을 준비를 마친 후 바이어에게 연락한다. 또한 잔금과 클로징비용을 바이어에게 알려주고 캐시어스 체크를 준비하시게 한다. 집에 대한 화재보험을 들어야 하므로 바이어에게서 보험에이전트 연락처도 받아둔다. 일반적으로 바이어는 캐시어스 체크를 준비하여 에스크로 회사를 방문하게 된다. 이 때는 공증도 필요하므로 반드시 운전면허증이나 여권 등 정부에서 발행한 신분증을 지참해야 한다. 부동산 에이전트가 동행하는 경우도 있지만 많은 경우 바이어는 에스크로 오피서와 둘이서 론닥과 에스크로 클로징 서류를 서명하게 된다. 대략 한 시간 정도 걸린다. 가끔 계약사항에 없는 것을 마지막에 요구한다거나 정말 꼼꼼한 바이어와 사인을 진행하게 되면 사인 도중 부동산 에이전트 혹은 융자에이전트와 전화연결하고 문제가 해결될 때까지 사인받는 것이 중단될 때도 있다. 서명을 마친 바이어는 이제 마지막 작업을 해야 한다. 주택상태에 대한 최종 점검이다. 약속한대로 모두 이행이 됐는 지 처음 계약과 달라진 점은 없는 지 등을 확인하고 점검을 마쳤다는 부동산양식에 한 번 더 서명하게 된다. 대략 여기까지가 바이어가 클로징 단계에서 해야 할 일이다. 그리고 은행이 대출금을 타이틀 회사로 보내기(펀딩)를 기다린다. 은행 담당자는 사인된 론닥과 기타 에스크로 서류를 받고 사인은 제대로 됐는 지 잘못된 것은 없는 지 등을 확인한다. 이 과정에서 에스크로회사는 은행의 여러 요구사항들을 충족시켜야 한다. 추가 요구서류와 바이어가 잔금을 입금했다는 증명 보험을 들었다는 증명 등을 보낸다. 펀딩이 된 후 소유권변경 서류가 카운티에 등기가 되면 에스크로는 클로징 된다. 바이어는 이제 셀러에게서 집 키를 넘겨받는다. 그리고 며칠 후 에스크로회사로부터 최종비용정산서와 남은 돈이 든 메일을 받게 된다. ▶문의: (213) 365-8081

2010-10-13

[유애란의 에스크로 상담] 외국인 부동산 구입

여러가지 이유로 한국에 있는 분들이 미국 부동산을 사기도 한다. 이민을 준비하면서 지금이 적기인 것 같아 미리 구입하기도 하고 유학와 있는 자녀들 거주용으로 아예 집을 사기도 하고 한국에서 투자하기 마땅치않아 미국 부동산에 투자하기도 한다. 　해외 바어들의 50%는 거주용으로 22%는 세컨드 홈으로 14%는 투자용으로 미국 주택을 구입한 것으로 나타났다. 특히나 캘리포니아는 외국인투자 인기지역이다. 비단 한국사람들 뿐 아니라 다른 나라 사람들도 캘리포니아를 선호한다. 전국부동산중개인협회가 2009년 4월부터 2010년 3월까지의 외국인의 미국부동산 투자동향을 분석한 조사자료에 따르면 플로리다 다음으로 외국인의 구입이 많은 곳이다. 　조사에 참가한 부동산 에이전트 중 28%가 외국인 바이어와 일해본 적이 있고 18%는 실제로 딜을 마치기까지 했다. 해외에서 미국 주택을 구입한 경우가 전체 구입의 4%에 달하고 미국에 거주하는 외국인은 전체 시장의 7%를 차지한다고 한다. 　전세계 53개국의 외국인이 미국 주택을 구입했는데 캐나다인이 23% 멕시코인이 10%를 차지하고 아시아에서는 홍콩을 포함한 중국인들이 8% 다음은 인도인 5% 순이다. 한국은 아직은 순위에 나오진 않는다. 　해외 바이어들이 100% 다 거래를 성사시키지는 못하는데 3명 중 한 명은 에스크로를 클로징하지 못한다고 한다. 가장 큰 이유는 역시 자금문제이다. 융자기준이 까다로와지면서 외국인에 대한 융자 역시 더 어려워졌다. 40~50% 다운을 요구한다. 따라서 전체 해외구입자의 55%가 융자없이 현금으로 집을 샀다도 한다. 　집을 고를 때 해외 바이어들이 가장 염두에 두는 것은 위치이다. 다음은 투자수익이 있을 지 안전한 투자인 지 순이다. 한국에 계신 분들이 미국부동산 구입시 내국인과 다를 것은 없다. 구입계획을 철저히 세우고 주택구입시 금전적으로 힘들지 않을 수 있다면 누구든지 구입할 수 있다. 다만 내국인과 비교시 나중에 처분할 때 세제상의 절차와 세율이 다르다. 　▶문의: (213)365-8081　

2010-10-06

[유애란의 에스크로 상담] 재융자 비용

요즘은 재융자가 핫하다. 주택이나 사업체 매매에 비해 상대적으로 그렇다. 예전처럼 집값이 올라 에퀴티를 뽑는 재융자는 거의 없다. 남아있는 융자원금과 재융자비용을 겨우 커버할 수 있을 만큼을 좋은 이자율에 재융자하는 경우가 대부분이다. 이자율이 계속 낮아지다 보니 재융자를 하고 3개월만에 다시 재융자하는 사례도 있었다. 이처럼 재융자는 좋은 이자율 좋은 조건을 주는 새 은행(혹은 같은 은행)에서 융자를 받아 기존의 융자원금을 갚는 것이다. 그렇게 되면 재융자가 끝난 시점으로부터 대략 한 달 후부터는 기존에 내던 페이먼트보다 확실히 줄어든 페이먼트를 은행에 보내게 된다. 물론 30년 고정을 15년 고정으로 바꾼다든 지 하는 경우를 제외하고. 관건은 이자율 차이가 얼마나 나는가 그리고 재융자비용은 얼마나 들어가는가이다. 이자율 차이는 1~2% 정도라 페이먼트가 많이 줄어 좋은데 이 이자율을 얻기위해 비용을 많이 내야 한다면 고민된다. 그러면 재융자관련 비용은 무엇이 있을까? 먼저 융자은행에 주는 렌더비용이다. 렌더비용은 대략이 없다. 렌더에 따라 너무나 다르게 비용을 부과하기 때문이다. 아주 안 받는 경우도 있고 융자액의 1%에 해당하는 융자비용 외에도 융자심사 명목으로 500달러 서류비용으로 200달러 등 다양하다. 렌더가 누구냐에 상관없이 크레딧보고서 비용과 감정비용은 꼭 내야 한다. 집을 살 때 타이틀 보험과 에스크로 비용을 지불한다. 간혹 재융자를 할 때는 이 비용은 발생하지 않는 것으로 생각하는 분들이 있다. 재융자는 새로운 렌더와의 작업이다. 같은 은행에서 재융자를 하더라도 마찬가지다. 따라서 새 융자에 대해 타이틀 보험을 들어야 하고 에스크로 비용을 지불하게 된다. 타이틀보험은 융자액에 따라 달라지는데 집을 살 때 드는 융자보험보다 재융자에 대한 보험료가 약간 비싸다. 에스크로비용도 일반적으로 융자액에 따라 계산되는데 만일 렌더나 융자 에이전트가 특정 에스크로와 지속적으로 재융자를 해왔다면 그 에스크로를 쓰는 것이 비용면에서 좋을 때가 있다. 단골 렌더에게만 적용되는 혜택이 있기 때문이다. 그 외 재산세나 집보험료를 계획하고 있던 것 보다 빨리 내게 되기도 한다. 카운티 재산세를 12월에 낼 계획이었지만 은행 요구에 따라 10월에 재융자를 끝내면서 내야 한다. ▶문의: (213)365-8081

2010-09-29

[유애란의 에스크로 상담] 주택구입 비용

처음 집을 사는 분들에게서 가장 많이 듣는 질문 중 하나가 에스크로 서류에 서명하고 디파짓을 한 다음에는 무엇을 해야 하는가이다. 그리고 전체적으로 비용은 어느 정도 드는지이다. 바이어나 셀러가 계약 내용에 따라 행해야 할 일들은 주로 에스크로 밖에서 일어난다. 가령 에스크로 오픈 후 바로 인스펙션을 해야 한다거나 은행에 융자신청을 한다거나 하는 일들이다. 한편 인스펙터나 감정사에게 나가는 비용처럼 작업이 끝나자마자 지급해야 하는 것을 제외하고는 거의 모든 비용은 에스크로를 통해 처리된다. 통상적으로 집가격의 2~4%가 전체적인 클로징 비용으로 알려져 있다. 하지만 이 클로징 비용은 셀러와 어떻게 계약하느냐에 따라 어떤 융자상품과 은행을 선택하느냐에 따라 또 언제 클로징하느냐에 따라 차이가 있다. 바이어가 부담해야 할 비용 중 가장 큰 부분은 융자에 관련된 것이다. 20% 이상을 다운하는 일반융자에 비해 FHA 융자처럼 다운을 적게하는 융자가 한꺼번에 들어가는 비용이 더 많게 느껴진다. 융자액의 1% 정도에 해당하는 모기지보험 선납과 재산세와 집보험에 대한 예비비 때문이다. 셀러와 계약을 어떻게 하느냐는 오퍼를 어떻게 쓰느냐에 관한 것이다. 리스팅 가격대로 오퍼를 쓰면서 셀러에게 클로징 비용의 일부를 내달라고 할 수도 있고 고칠게 너무 많아 보이면 크레딧을 달라고 요구할 수도 있다. 요즘은 숏세일 매물이 많아 통상적으로 셀러가 내야 할 비용도 바이어가 부담해야 하는 경우가 종종 있다. 셀러 은행이 터마이트 비용을 제한한다거나 각종 디스클로저 비용을 안내준다거나 하면 할 수 없이 바이어가 지불하는 것으로 하고 필요한 일을 진행해야 한다. 언제 클로징하느냐에 따라 선납비용이 달라진다. 펀딩한 날짜부터 은행에 이자를 지급해야 하고 클로징한 날 즉 집주인으로 등기가 된 날부터 카운티 재산세를 부담해야 한다. 어떤 분들은 말일날 클로징 하기를 원하는데 이런 경우 선납이자는 하루치만 내면 된다. ▶문의: (213)365-8081

2010-09-22

[유애란의 에스크로 상담] 소유권 변경과 타이틀

한 바이어가 은행소유 집을 사려고 에스크로 중이다. 첫 집장만이고 또 연세가 좀 있다보니 모든 것에 조심스럽고 돌다리도 두들겨 보는 타입이다. 그 분이 가장 걱정하는 부분은 소유권이었다. 소유권에 관한 확인은 타이틀회사에서 제공하는 예비소유권조사보고서(Preliminary Title Report)를 통해 할 수 있다. 타이틀회사가 해당 카운티 기록을 조사하여 적법한 소유주가 누구인 지 지난 2년간 소유권이 어떻게 변경됐는 지 셀러 이름으로 저당이나 법원판결 등이 있는 지 세금은 얼마나 밀렸는 지 등을 밝혀낸다. 타이틀회사는 이렇게 조사한 내용을 토대로 소유권 보험을 발행한다. 다시 말하면 소유권을 확인하는 전문가집단이 타이틀회사인 것이다. 앞에 예로 든 바이어는 타이틀 보고서에 나타난 지난 2년간의 소유권 변경과정에 의문을 가졌다. A라는 개인 소유였는데 A가 B에게 소유권을 주고 B는 다시 C라는 회사로 넘겼다. 그리고 갑자기 D라는 타이틀회사에서 E은행이라는 현재 소유쥬로 소유권이 이전되었다. 도무지 앞뒤가 안맞는 소유권변경 기록을 보니 은행매물이 맞는 지 돈 다주고 집을 샀는데 나중에 분쟁이 휘말리진 않을 지 걱정될 수 밖에 없다. 타이틀회사에서 다 조사하고 은행이 현주인이라는 것에 보험을 들어 주니 향후 소유권 행사에는 아무 문제가 없다고 말씀드려도 여전히 불안해 한다. 하나 하나 설명을 요구했다. E은행은 A에게 융자를 해주었고 1차 담보를 걸어놓았다. 그 후 A는 명의이전 등기를 통해 B에게 B는 C회사로 소유권을 바꾸어 놓았다. 하지만 융자부분은 변동이 없이 A이름이 계속 남아있었고 A가 채무불이행 상태가 되자 E은행은 차압을 단행한 것이다. 이 때 D 타이틀회사가 수탁인으로서 소유권을 받아 E에게 넘긴 것이다. 이렇게 설명을 드리자 이번에는 A에서 B C로 명의이전된 것이 왜 효력이 없는 지 궁금해 하셨다. 집주인이 아니라 집에 담보권을 설정한 것이기 때문에 그 이후 주인이 어떻게 바뀌건 적법한 절차에 의해 차압을 실시하였다면 은행소유가 맞고 어떻게 보면 A가 B C로 명의만 변경한 것은 오히려 차압이나 향후 저당을 피하고자 하는 사기성 변경이라고 가까스로 설명드렸다. ▶문의: (213)365-8081

2010-09-15

[유애란의 에스크로 상담] 주택 만족도 조사

요즘 들어 부쩍 자주 듣는 질문이 에스크로는 좀 바빠졌냐는 것이다. 부동산 가격이 하락한 이래 요새 어떠냐는 인사말은 의례 듣곤 했다. 하지만 지난 봄 잠깐 핫(?)한 기운이 있었는데 부동산시장이 다시 주춤해져 걱정하며 던지는 질문인지라 조금 더 안타깝다. 최근 뱅크레이트에서 조사한 설문조사는 주택소유주에게 나름 희망을 주는 것 같아 소개하고자 한다. 뱅크레이트에서 전국의 1001명 주택소유주를 대상으로 집을 산 것을 후회하는 지를 물었다. 놀랍게도 90%가 후회하지 않는다고 대답했다. 9%만 약간은 후회된다고 대답했는데 이 중 31%가 직장따라 타주로 이사해야 하는 등 집을 꼭 팔아야만 하는 상황인데 팔리지 않아서 22%는 모기지 내는 것을 감당할 수 없어서 후회한다고 했다. 집값이 반토막난 사람도 있을 것이고 현재 4%대 금리에 비해 높은 이자를 내고 있는 사람도 있을텐데 90%면 상당히 높은 비율이다. 아직까지도 주택은 유지하는 것이 힘들기는 하지만 소유에 대해서는 관대한 것으로 해석된다. 정신적인 안락감과 만족감을 얻는 것에 높은 가치를 두고 있는 것이다. 또한 장기적인 투자개념도 있을 것이다. 최근의 또 다른 뱅크레이트 설문에서 응답자의 92%가 집을 주식이나 다른 투자자산에 비해 매력적인 투자처라고 대답했고 패니매 보고서도 조사대상의 70%가 집을 가장 안전한 투자처로 꼽았으며 64%는 지금이 집을 사기에 적기라고 했다. 한편 가지고 있는 모기지융자가 어떤 상품인 지 예를 들어 고정금리인 지 변동금리인 지를 알고 있느냐는 질문에 대해서도 90% 이상이 알고 있다고 답했고 8%만이 모른다고 답했다. 2년 전 같은 질문에 26%가 모른다고 답했다고 한다. 어려운 주택시장이 주택소유주를 교육시킨 셈이다. 79%가 고정금리 모기지를 갖고 있다고 응답했는데 이 비율도 증가추세이다. 모기지은행협회에 따르면 최근 융자를 얻는 사람의 5% 정도만이 변동금리를 선택하는 것으로 나타났다. 연수입이 높을수록 고정금리를 선호하는 것으로 조사되었다. ▶문의: (213)365-8081

2010-09-08

[유애란의 에스크로 상담] 제 3자 체크

몇 년 전 열렸던 에스크로 얘기다. 비즈니스를 사고 팔기 위한 에스크로였는데 중간에 사정이 생겨 취소하게 되었다. 문제는 바이어의 디파짓이었다. 바이어가 가지고 온 디파짓 체크가 바이어 본인 것이 아닌 제 3자의 것이었다. 1만달러였던 것으로 기억한다. 셀러와 바이어는 바이어의 디파짓을 어떻게 처리할 것인 지 즉 바이어에게 돌려 줄 것인 지 위약금 명목으로 셀러가 일부를 받을 것인 지에 합의가 되었다. 하지만 갑자기 바이어에게 디파짓 체크를 준 제 3자가 바이어가 자기에게 빌려간 돈이니 자기에게 돌려달라고 주장하였다. 순간적으로 일이 복잡해지는가 싶어 당황스러웠다. 하지만 파일을 찬찬히 훑어보니 그 제 3자가 서명한 디파짓에 대한 약속조항이 있었다. 내용은 본인은 바이어를 위해 1만달러를 에스크로에 디파짓한 것이니 1만달러에 대한 권리를 포기하고 에스크로가 중간에 취소될 경우에 1만달러에 대한 처리는 셀러 바이어의 합의에 따른다는 것이었다. 다행히 이 서류를 근거로 조용히 마무리지을 수 있었다. 놀란 가슴을 쓰러내린 사건이었다. 융자를 받아 부동산이나 사업체를 사는 경우 자금출처 문제로 대부분 바이어 본인의 체크를 입금한다. 하지만 이처럼 에스크로에 바이어 체크가 아닌 제 3자 체크가 입금되는 경우가 가끔 있다. 부인 이름으로 에스크로를 열었는데 남편 이름의 체크를 입금한다거나 아들 딸 명의로 사는데 부모님이 다운 페이먼트를 내주는 경우이다. 이런 경우는 그래도 안심이지만 아주 생판 모르는 사람의 체크를 가져올 때도 있다. 이런 때는 융자회사와 먼저 상의하라고 권해드린다. 어쩔 수 없이 3자 체크를 입금해야 할 경우 에스크로는 제3자 디파짓 지침서에 그 제 3자와 바이어가 서명하도록 요구한다. 처음에는 다들 좋은 마음이기 때문에 괜히 서류에 서명하라고 하면 오히려 불편해한다. 하지만 서로 돈에 대해서는 확실히 해두는 것이 향후 얼굴 붉어질 일을 방지하게 된다. 어제 어느 분이 3자 체크를 디파짓으로 가지고 왔다. 그래서 문득 몇년 전의 이 에피소드가 떠올랐다. 에스크로 오피서가 판단하기에 거래가 약간 복잡해 보이면 서류를 더 꼼꼼히 챙기게 된다. 이번 디파짓도 그런 경우가 아닌가 싶다. ▶문의: (213)365-8081

2010-09-01

[유애란의 에스크로 상담] 서류 보관

에스크로를 클로징는 날은 서류정리에 바쁘다. 에스크로 파일도 누구든 나중에 잘 찾아볼 수 있게 순서대로 정리해야 하고 셀러 바이어 에이전트 등 에스크로와 관련된 사람들에게 각자 보관해야 할 서류를 내보내야 하기 때문이다. 많은 서류 중 셀러가 특별히 신경써서 보관해야 하는 것은 연말 개인소득세 정산을 위한 최종비용정산서이다. 한편 바이어는 에스크로가 끝난 후 융자서류 각종 디스클로져 등 한뭉치의 서류를 받게 된다. 모두 중요한 서류라서 에스크로에서 복사를 해준 것 같은데 어떤 서류를 특별히 따로 잘 두어야 하는 지 모르겠다. 지난 해 융자조정 신청이 한창일 때 에스크로는 융자서류 사본을 요구하는 전화를 자주 받았다. 또 연말정산 시즌에는 최종비용정산서를 보내달라는 전화 집에 에어컨이 갑자기 안 되는데 홈워런티 연락처를 알려달라는 전화 등을 응대하다 보면 간혹 진행 중인 에스크로 파일들을 처리하는 게 늦어질 때가 있다. 바이어가 에스크로 클로징 후 한번 쯤은 쓸 일이 있는 서류는 다음과 같다. 먼저 소유권에 관한 서류인 명의이전증서 (Grant Deed)나 소유권포기증서(Quitclaim Deed)를 잘 보관해야 한다. 이미 카운티에 등기가 되어있기 때문에 이 서류를 분실했다고 해서 나중에 소유권을 증명하는 일에 문제가 생기는 것은 아니다. 하지만 관공서에서 일을 처리한다거나 보험사 등에서 소유권을 증명할 수 있는 서류를 가져오라고 할 때 유용하다. 그리고 융자관련 서류 중 신탁증서(Deed of Trust) 어음(Note) 연간 APR과 금융비용 등을 보여주는 정산서가 중요한데 나중에 재융자를 하거나 모기지은행과 해결해야 할 문제가 생길 때 필요하다. 그 외 구매계약서 에스크로 지침서 클로징 지침서 등은 구입한 부동산에 계약내용과 다른 문제가 발견됐다거나 할 때 참조자료가 된다. 화재보험 사본은 보험 에이전트 연락처와 커버리지 정보가 있으니 중요하고 홈워런티 회사나 HOA 관리회사도 한 번 쯤은 연락할 일이 생기니 이와 관련된 서류도 찾기 쉬운 곳에 보관해야 한다. ▶문의:(213) 365-8081

2010-08-25

[유애란의 에스크로 상담] 테넌트 에스토펠

얼마전에 4유닛 아파트를 사고파는 에스크로를 클로징했다. 은행융자가 없는 현금 거래라 나름대로 수월한 편이었다. 하지만 언제나 복병은 있는 법. 테넌트와의 임대계약서가 문제가 되었다. 아파트처럼 임대소득이 있는 주택 매매시에 셀러는 임대차계약서와 임대수입 장부(Rent Roll)를 에스크로 오픈과 동시에 바이어에게 제공해야 한다. 바이어 입장에서는 집가격이 오르는 것도 중요하지만 달달이 나가는 비용을 임대수익이 커버할 지 계산해봐야 하기 때문이다. 4유닛 중 1유닛이 보증금이 문제가 되었다. 셀러는 보증금으로 얼마를 갖고 있다고 하였지만 정작 임대계약서에는 보증금이 아니라 마지막 달 월세로 적혀있었기 때문이다. 셀러는 세입자가 일방적으로 고친 것이라고 주장하였다. 하지만 꼼꼼한 바이어는 이에 대한 확인을 요구했다. 셀러에게 테넌트 에스토펠(Tenant Estoppel)을 받아오라고 했다. 에스토펠은 세입자가 직접 작성해 준 임대차관련 증명서이다. 누가 세입자인 지 계약기간은 언제부터 언제까지인 지 보증금은 얼마 되있는 지 월 집세는 얼마인 지 기타 다른 금전적 이슈가 있는 지 등을 세입자가 적고 서명하게 되어 있다. 하필이면 셀러는 이 유닛에 사는 세입자와 최근에 다투었다. 에스토펠에 서명받기가 너무나 껄끄러운 것이다. 우여곡절 끝에 셀러는 이 유닛에 대해서도 테넌트 에스토펠을 받아왔고 거기에는 보증금 얼마라고 적혀 있었다. 나중에라도 세입자가 확인을 해주었기에 다행이었다. '에스토펠'의 사전적 의미는 먼저 한 주장에 반대되는 진술을 뒤에 하는 것을 금한다는 뜻이다. 따라서 새 건물주인인 바이어가 에스토펠을 갖고 있는 것이 여러모로 안전하다. 에스크로는 임대차계약서와 테넌트 에스토펠 그리고 렌트롤에 적힌 보증금과 월세 현황에 근거하여 크렛딧을 정산한다. 셀러가 세입자에게 받아놓은 보증금과 미리 받아놓은 한달 치 월세를 클로징날짜에 준하여 바이어에게 크레딧을 준다. ▶문의: (213)365-8081

2010-08-18

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